گیلان، زیباکنار
0133416

ملک مشاع و ملک مفروز به چه معناست؟

دسته‌بندی : اخبار و مقالات
تاریخ انتشار : 1402-06-18
ملک مشاع و ملک مفروز

برای خرید ویلا در شمال باید به زیر و بم های آن آشنایی داشته‌باشید. مهم‌ترین نکته‌ای که در این باره مطرح می‌شود آشنایی با اصطلاحاًن متداولی است که در مشاورین املاک به گوش می‌خورد. چنانچه نسبت به این اصطلاحاًت بی اطلاع باشید ممکن است معامله شما به‌سمت و سویی برود که جز ضرر چیز دیگری برای شما به‌دنبال نداشته باشد. بنابراین سعی کنید با آگاهی کامل نسبت به اصطلاحاًت متداول اقدام به خرید ویلا و مراجعه به مشاورین املاک نمایید.دو مورد از اصطلاحاًت متداولی که برای خرید ویلا ممکن است زیاد به گوش تان بخورد اصطلاحاًت مشاع و مفروز است. اما این دو اصطلاح به چه معنا هستند و چه زمانی استفاده می‌شوند؟ در ادامه با ما همراه باشید تا در مورد اصطلاحاًت ملک مشاع و ملک مفروز اطلاعات بیشتری کسب کنید.

ملک مشاع چه ملکی است؟

مطمئناً نام مشاع را زیاد شنیده‌اید به‌ویژه اگر آپارتمان نشین باشید. به‌عنوان مثال این جمله را می‌گویند که راه‌پله و پارکینگ مشاع است. به این معنا که همه اهل ساختمان در استفاده از آن شریک هستند و در عین حال که همگی حق استفاده از آن‌ها را دارند اما نمی‌توان گفت که کدام بخش‌ها دقیقاً مال کدام واحد است.

در مورد ملک مشاع نیز داستان به‌همین صورت است. واژه مشاع یک واژه حقوقی است و به ملکلی اطلاق می‌شود که دارای دو یا چند صاحب متفاوت است اما این صاحبان همگی در استفاده از ملک سهیم هستند و همگی به یک میزان حق دخل و تصرف در ملک را دارند. در واقع نمی‌توان از لحاظ جغرافیایی تقسیم‌بندی خاصی را روی ملک انجام داد و بخش خاصی از آن را به یکی از صاحبان نسبت داد. اینگونه ملک ها را مشاع می نامند.

تصمیماتی که در مورد ملک مشاع گرفته می‌گیرید، باید به تصویب تمامی صاحبان برسد. حتی فروش و یا سایر اقداماتی که روی ملک انجام می‌شود باید با رضایت کامل تمامی صاحبان انجام شود.

ملک مفروز چه نوع ملکی است؟

ملک مفروز شباهت های زیادی به ملک مشاع دارد با این تفاوت که از نظر جغرافیایی می‌توان آن را بین صاحبان تقسیم‌بندی کرد. در واقع ملک مفروز همان ملک مشاع است که بین صاحبان اصلی خود تقسیم‌بندی شده است. هرکدام از صاحبان ملک دارای سهم مشخصی از ملک هستند و سهم آن‌ها کاملاً واضح و روشن است. چنانچه صاحبان یک ملک مشاع نسبت به افراز ملک اقدام کنند می‌توانند از نظر جغرافیایی صاحب یک بخش مشخص از ملک شوند و دیگر صاحبان حق دخل و تصرف در بخش مربوط به دیگری را نخواهند داشت. در حالی که در ملک مشاع همگی می‌توانند به‌طور کلی از ملک استفاده‌کنند و محدودیت خاصی وجود ندارد.

شرایط فروش ملک مشاع چگونه است؟

اگر قصد خرید خانه یا ویلایی را داشتید و متوجه شدید که ملک موردنظر مشاع است، دقت کنید که خرید و فروش ملک مشاع دارای قوانین خاص خود است. شما نمی‌توانید مانند ملک‌های عادی ملک مشاع را بفروشید، چراکه دارای چند صاحب مختلف است و رضایت همه باید جلب شود.

خرید و فروش چنین ملک هایی ممکن است کمی با چالش همراه باشد چرا که در اغلب اوقات صاحبان ملک با هم به توافق نمی‌رسند و ممکن است عده‌ای راضی به فروش نباشند. با این حال در بسیاری از اوقات نیز خرید چنین ملک هایی بدون دردسر انجام خواهد شد به شرطی که تمامی قوانین و شرایط قانونی رعایت شود.

فروش ملک مشاع باید با حضور و رضایت تمامی مالکین صورت پذیرد پس اگر در حال خرید ملک مشاع هستید دقت داشته‌باشید که تمامی مالکان در هنگام معامله ملک حضور داشته‌باشند.

اگر تمام مالکان یک ملک مشاع راضی به فروش نباشند چه باید کرد؟

گاهی اوقات تعدادی از مالکان یک ملک مشاع تمایل به فروش ملک دارند و تعدادی دیگر ممکن است راضی به فروش نباشند. در این صورت بهترین راهکاری که می‌توان ارائه داد افراز ملک است. در صورتی که ملک مفروز شود هر فرد می‌تواند به‌طور جداگانه برای ملک مربوط به‌خود تصمیم‌گیری نماید. البته دقت داشته‌باشید که افزار نمودن یک ملک باید با توافق و رضایت تمامی مالکان انجام شود. چنانچه یکی از مالکان به سن قانونی نرسیده باشد بایستی رای صادره از دادگاه گرفته‌شود.

آیا امکان فروش بخش‌های افرازشده از یک ملک وجود دارد؟

بعد از اینکه ملک افراز شد هر فرد می‌تواند نسبت به فروش ملک مربوط به‌ خود اقدام نماید. در این حال نیاز به دریافت رضایت از دیگری نخواهد داشت. البته این موضوع بستگی به نوع ملک و قابلیت جابه‌جایی آن دارد. دقت داشته‌ باشید که قیمت فروش ملک‌های افرازشده ممکن است کمی پایین‌تر از ملکی باشد که هنوز افراز نشده است. چراکه در این حالت ملک یا زمین به چند تکه تقسیم شده و مالکان باید برای بخش مربوط به‌ خود به‌ دنبال خریدار باشند. مطمئناً خرید ملک در چنین شرایطی برای هر خریداری مقدور نیست. بنابراین ممکن است مجبور شوید ملک خود را زیر قیمت بفروشید. البته در این شرایط اگر شریک دیگر شرایط پرداخت و خرید ملک دیگری را داشته باشد، می‌تواند اقدام به خرید بخش افرازشده سایر شریکان خود نماید.

آیا سند ملک مشاع و مفروز با سند شش‌دانگ فرق دارد؟

پاسخ این سوال مثبت است. سند شش‌دانگ تنها یک صاحب اصلی دارد در حالی که سند مشاع دارای چند مالک است اما میزان سهم افراد و مالکان در آن مشخص نشده است. البته سند مشاعی می‌تواند به گونه‌ای تنظیم شود که حقوق قانونی هرکدام از مالکان در آن ذکر شود.

نام تمامی مالکان در سند مشاعی ذکر می‌شود اما هیچ‌کدام بدون اطلاع دیگر شرکا حق فروش ملک را ندارند. در حالی که در سند شش‌دانگ تنها نام یک مالک ثبت‌شده است و مالک اصلی می‌تواند به‌طور تام اختیار فروش ملک را در دست بگیرد بدون اینکه نیاز به دریافت رضایت از فردی دیگر نماید.

بعد از افراز ملک و استقلال بخشیدن به بخش‌های مختلف ملک، مشخص خواهد شد که هر بخش از زمین یا ملک مربوط به کدام یک از مالکان است. در واقع تفکیک مرزی مشخصی بین بخش‌های زمین صورت می‌گیرد. با این حال باز هم ملک مربوطه به‌ صورت افرازشده است و فروش آن دارای شرایط خاص خود است. در واقع فروش زمین یا ملک افرازشده نیز مانند فروش یک ملک شش‌دانگ نیست و باز هم شرایط خاص خود را دارد اما نسبت به ملک مشاع شرایط فروش آن راحت‌تر است.

صدور سند جدید بعد از افراز

تا زمانی که سند قبلی باطل نشود و سند مفروز صادر نگردد، افراز شدن ملک هیچ معنایی نخواهد داشت و از لحاظ قانونی بی اعتبار است. بعد از صدور سند جدید می‌توان به سند مفروز استناد کرد و بر اساس آن تصمیم‌گیری برای فروش ملک نمود.

آیا ممکن است امکان افراز ملک مشاع وجود نداشته باشد؟

بله ممکن است. در مواردی خاص امکان افراز نمودن ملک مشاع به‌هیچ‌وجه وجود نخواهد داشت. اما تحت چه شرایطی این امکان سلب می‌شود؟ زمانی که افراز نمودن ملک موجب ضرر و زیان به سایر صاحبان ملک شود و موجب کاهش قیمت شدید ملک گردد. در این صورت امکان افراز صلب خواهد شد. چرا که در حین افراز به‌خودی خود قیمت ملک کاهی پیدا می‌کند اما اگر این کاهش قیمت بسیار شدید باشد امکان افراز سلب می‌شود.

بنابراین اگر افراز ملک موجب بی ارزش شدن بخش از ملک شود و یا باعث شود بخشی از ملک در شرایطی قرار گیرد که امکان فروش آن ساقط شود امکان افراز وجود نخواهد داشت.

مورد دیگری که افراز را غیر ممکن می سازد این است که خود شرکا در شرایط قرارداد عنوان کرده باشند که امکان افراز هرگز وجود نخواهد داشت. در این صورت امکان افراز برای هرکدام از شرکا سلب می‌شود چرا که شرایط عدم افراز را پذیرفته.

همچنین اگر منع های قانونی برای افراز وجود داشته باشد امکان افراز از شرکا سلب می‌شود. بنابراین در زمان افراز ملک باید دقت داشت که شرایط افراز شامل هیچ یکی از این موارد نشود. چرا که موجب منع افراز خواهد شد.

بعد از افراز ملک مشاع هر فرد صاحب کدام بخش می‌شود؟

در مورد اینکه هرکدام از شرکا صاحب کدام یکی از بخش‌های افراز شده می‌شوند باید توافقی بین آن‌ها صورت پذیرد. در صورتی که شرکا به توافق نرسند باید از طریق قرعه مشخص شود که هر بخش از ملکه به کدام یک از شرکا خواهد رسید و هیچ‌گونه اعتراضی به این افراز وارد نخواهد بود.

نتیجه‌گیری

برای خرید ملک باید به چم و خم های این مسیر آگاه بود. آشنایی به قوانین خرید و فروش ملک مشاع و مفروز باعث می‌شود تا با آگاهی بیشتری در این مسیر قدم بردارید و معامله پرسودی را رقم بزنید. بنابراین اگر قصد خرید یا فروش ملک مشاع و مفروز را دارید باید طبق قوانین پیش بروید.

 

 

نظرات کاربران

نام و نام خانوداگی
متن پیام
برای خرید زمین و ویلا نیاز به مشاوره دارید؟

اگر سوالی دارید تیم پشتیبانی ما از ساعت ۸:۳۰ صبح الی ۱۱:۳۰ شب پاسخگوی شما خواهند بود.

×