برای خرید ویلا در شمال باید به زیر و بم های آن آشنایی داشته باشید. مهم ترین نکته ای که در این باره مطرح می شود آشنایی با اصطلاحان متداولی است که در مشاورین املاک به گوش می خورد. چنانچه نسبت به این اصطلاحات بی اطلاع باشید ممکن است معامله ی شما به سمت و سویی برود که جز ضرر چیز دیگری برای شما به دنبال نداشته باشد. بنابراین سعی کنید با آگاهی کامل نسبت به اصطلاحات متداول اقدام به خرید ویلا و مراجعه به مشاورین املاک نمایید.دو مورد از اصطلاحات متداولی که برای خرید ویلا ممکن است زیاد به گوش تان بخورد اصطلاحات مشاع و مفروز است. اما این دو اصطلاح به چه معنا هستند و چه زمانی استفاده می شوند؟ در ادامه با ما همراه باشید تا در مورد اصطلاحات ملک مشاع و ملک مفروز اطلاعات بیشتری کسب کنید.

ملک مشاع به چه ملکی گفته می شود؟

مطمئنا نام مشاع را زیاد شنیده اید به ویژه اگر آپارتمان نشین باشید. به عنوان مثال این جمله را می گویند که راه پله و پارکینگ مشاع است. به این معنا که همه ی اهل ساختمان در استفاده از آن شریک هستند و در عین حال که همگی حق استفاده از آن ها را دارند اما نمی توان گفت که کدام بخش ها دقیقا مال کدام واحد است.

در مورد ملک مشاع نیز داستان به همین صورت است. واژه ی مشاع یک واژه ی حقوقی است و به ملکلی اطلاق می شود که دارای دو یا چند صاحب متفاوت می باشد اما این صاحبان همگی در استفاده از ملک سهیم هستند و همگی به یک میزان حق دخل و تصرف در ملک را دارند. در واقع نمی توان از لحاظ جغرافیایی تقسیم بندی خاصی را روی ملک انجام داد و بخش خاصی از آن را به یکی از صاحبان نسبت داد. اینگونه ملک ها را مشاع می نامند.

تصمیماتی که در مورد ملک مشاع گرفته می شود باید به تصویب تمامی صاحبان برسد. حتی فروش و یا سایر اقداماتی که روی ملک انجام می شود باید با رضایت کامل تمامی صاحبان انجام شود.

ملک مفروز به چه نوع ملکی گفته می شود؟

ملک مفروز شباهت های زیادی به ملک مشاع دارد با این تفاوت که از نظر جغرافیایی می توان آن را بین صاحبان تقسیم بندی کرد. در واقع ملک مفروز همان ملک مشاع است که بین صاحبان اصلی خود تقسیم بندی شده است. هر کدام از صاحبان ملک دارای سهم مشخصی از ملک می باشند و سهم آن ها کاملا واضح و روشن است. چنانچه صاحبان یک ملک مشاع نسبت به افراز ملک اقدام کنند می توانند از نظر جغرافیایی صاحب یک بخش مشخص از ملک شوند و دیگر صاحبان حق دخل و تصرف در بخش مربوط به دیگری را نخواهند داشت. در حالی که در ملک مشاع همگی می توانند به طور کلی از ملک استفاده کنند و محدودیت خاصی وجود ندارد.

شرایط فروش ملک مشاع چگونه است؟

اگر قصد خرید خانه یا ویلا را داشتید و متوجه شدید که ملک مورد نظر مشاع است دقت داشته باشید که خرید و فروش ملک مشاع دارای قوانین خاص خود می باشد و مانند سایر ملک های عادی نمی توان آن را به فروش رساند چرا که دارای چد صاحب مختلف می باشد و رضایت تمامی آن ها باید جلب شود.

خرید و فروش چنین ملک هایی ممکن است کمی با چالش همراه باشد چرا که در اغلب اوقات صاحبان ملک با هم به توافق نمی رسند و ممکن است عده ای راضی به فروش نباشند. با این حال در بسیاری از اوقات نیز خرید چنین ملک هایی بدون دردسر انجام خواهد شد به شرطی که تمامی قوانین و شرایط قانونی رعایت شود.

فروش ملک مشاع باید با حضور و رضایت تمامی مالکین صورت پذیرد پس اگر در حال خرید ملک مشاع هستید دقت داشته باشید که تمامی مالکان در هنگام معامله ملک حضور داشته باشند.

اگر تمام مالکان یک ملک مشاع راضی به فروش نباشند چه باید کرد؟

گاهی اوقات تعدادی از مالکان یک ملک مشاع تمایل به فروش ملک دارند و تعدادی دیگر ممکن است راضی به فروش نباشند. در این صورت بهترین راهکاری که می توان ارائه داد افراز ملک است. در صورتی که ملک مفروز شود هر فرد می تواند به طور جداگانه برای ملک مربوط به خود تصمیم گیری نماید. البته دقت داشته باشید که افزار نمودن یک ملک باید با توافق و رضایت تمامی مالکان انجام شود. چنانچه یکی از مالکان به سن قانونی نرسیده باشد بایستی رای صادره از دادگاه گرفته شود.

آیا امکان فروش بخش های افراز شده از یک ملک وجود دارد؟

بعد از اینکه ملک افراز شد هر فرد می تواند نسبت به فروش ملک مربوط به خود اقدام نماید در حالی که نیاز به دریافت رضایت از دیگری نخواهد داشت. البته این موضوع بستگی به نوع ملک و قابلیت جابجایی آن دارد. دقت داشته باشید که قیمت فروش ملک های افراز شده ممکن است کمی پایین تر از ملکی باشد که هنوز افراز نشده است چرا که در این حالت ملک یا زمین به چند تکه تقسیم شده و مالکان باید برای بخش مربوط به خود به دنبال خریدار باشند. مطمئنا خرید ملک در چنین شرایطی برای هر خریداری مقدور نیست بنابراین ممکن است مجبور شوید ملک خود را زیر قیمت بفروشید. البته در این شرایط اگر شریک دیگر شرایط پرداخت و خرید ملک دیگری را داشته باشد می توانید اقدام به خرید بخش افراز شده ی سایر شریکان خود نماید.

آیا سند ملک مشاع و مفروز با سند شش دانگ فرق دارد؟

پاسخ این سوال مثبت است. سند شش دانگ تنها یک صاحب اصلی دارد در حالی که سند مشاع دارای چند مالک می باشد اما میزان سهم افراد و مالکان در آن مشخص نشده است. البته سند مشاعی می تواند به گونه ای تنظیم شود که حقوق قانونی هر کدام از مالکان در آن ذکر شود.

نام تمامی مالکان در سند مشاعی ذکر می شود اما هیچ کدام بدون اطلاع دیگر شرکا حق فروش ملک را ندارند. در حالی که در سند شش دانگ تنها نام یک مالک ثبت شده است و مالک اصلی می تواند به طور تام اختیار فروش ملک را در دست بگیرد بدون اینکه نیاز به دریافت رضایت از فردی دیگر نماید.

بعد از افراز ملک و استقلال بخشیدن به بخش های مختلف ملک، مشخص خواهد شد که هر بخش از زمین یا ملک مربوط به کدام یک از مالکان می باشد. در واقع تفکیک مرزی مشخصی بین بخش های زمین صورت می گیرد. با این حال باز هم ملک مربوطه به صورت افراز شده می باشد و فروش آن دارای شرایط خاص خود می باشد. در واقع فروش زمین یا ملک افراز شده مانند فروش یک ملک شش دانگ نیست و باز هم شرایط خاص خود را دارد اما نسبت به ملک مشاع شرایط فروش آن راحت تر است.

صدور سند جدید بعد از افراز

تا زمانی که سند قبلی باطل نشود و سند مفروز صادر نگردد، افراز شدن ملک هیچ معنایی نخواهد داشت و از لحاظ قانونی بی اعتبار است. بعد از صدور سند جدید می توان به سند مفروز استناد کرد و بر اساس آن تصمیم گیری برای فروش ملک نمود.

آیا ممکن است امکان افراز ملک مشاع وجود نداشته باشد؟

بله ممکن است. در مواردی خاص امکان افراز نمودن ملک مشاع به هیچ وجه وجود نخواهد داشت. اما تحت چه شرایطی این امکان سلب می شود؟ زمانی که افراز نمودن ملک موجب ضرر و زیان به سایر صاحبان ملک شود و موجب کاهش قیمت شدید ملک گردد. در این صورت امکان افراز صلب خواهد شد. چرا که در حین افراز به خودی خود قیمت ملک کاهی پیدا می کند اما اگر این کاهش قیمت بسیار شدید باشد امکان افراز سلب می شود.

بنابراین اگر افراز ملک موجب بی ارزش شدن بخش از ملک شود و یا باعث شود بخشی از ملک در شرایطی قرار گیرد که امکان فروش آن ساقط شود امکان افراز وجود نخواهد داشت.

مورد دیگری که افراز را غیر ممکن می سازد این است که خود شرکا در شرایط قرارداد عنوان کرده باشند که امکان افراز هرگز وجود نخواهد داشت. در این صورت امکان افراز برای هر کدام از شرکا سلب می شود چرا که شرایط عدم افراز را پذیرفته.

همچنین اگر منع های قانونی برای افراز وجود داشته باشد امکان افراز از شرکا سلب می شود. بنابراین در زمان افراز ملک باید دقت داشت که شرایط افراز شامل هیچ یکی از این موارد نشود. چرا که موجب منع افراز خواهد شد.

بعد از افراز ملک مشاع هر فرد صاحب کدام بخش می شود؟

در مورد اینکه هر کدام از شرکا صاحب کدام یکی از بخش های افراز شده می شوند باید توافقی بین آن ها صورت پذیرد. در صورتی که شرکا به توافق نرسند باید از طریق قرعه مشخص شود که هر بخش از ملکه به کدام یک از شرکا خواهد رسید و هیچ گونه اعتراضی به این افراز وارد نخواهد بود.

نتیجه گیری

برای خرید ملک باید به چم و خم های این مسیر آگاه بود. آشنایی به قوانین خرید و فروش ملک مشاع و مفروز باعث می شود تا با آگاهی بیشتری در این مسیر قدم بردارید و معامله ی پرسودی را رقم بزنید. بنابراین اگر قصد خرید یا فروش ملک مشاع و مفروز را دارید باید طبق قوانین پیش بروید.